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一线房租并非普涨 部分城市房租上涨探因

2018-08-17 来源:
 
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  交完房租之后,北京理工大学的博士林木(化名)近几天感到十分焦虑。在北京西北五环外著名的唐家岭附近,林木租了一套55平方米的一居室,租金为4100元/月,“有同事去年在这里租了差不多面积的户型,租金是3000元/月。”他说。

  林博士目前仍处于实习期,实习期月工资是3000元/月,转正后到手月工资是15000元/月。每年暑期都是租房高峰期,房租在这段时间均会出现普遍上涨。但绝大部分人的感受是,今年房租涨幅似乎比往年来得更为“凶猛”。北京尤为典型。

  涉及价格,其背后的成因都是复杂的。恒大研究院副院长夏磊接受采访时表示,供需缺口导致房租上涨,是简明的经济学逻辑。不过本轮北京房租上涨,还有不同。在政策风口驱动下,长租公寓的参与方,有很强的抢占赛道和市场份额冲动。各家品牌方为了竞争市场份额,大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资,激进抢占房源,不惜一切代价抢占市场份额,争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式,房租上涨是必然结果。而这,就是本次北京房租上涨的资本推动逻辑。

  一线城市中的孤例

  多家研究机构数据表明,一线城市房租均在7月出现了上涨情况,但北京最为典型。

  我爱我家集团研究院统计显示,2018年7月,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月上涨2.9%,涨幅较6月收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%,相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%;Real Data数据也显示,2018年7月,北京单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%,涨幅收窄,地段优,配套好租赁物业成交占比的上升在一定程度上结构性拉升租金。

  这种租金普涨情况在其他城市并不明显。在上海,据上海房屋租赁指数办公室发布数据显示,7月,上海高、中、低端租赁市场表现各有差异,其中高端市场租赁指数下降0.24%,降幅环比扩大0.13个百分点; 中端市场租赁指数上升0.14%; 低端市场租赁指数上升0.19%。而在广州,据合富大数据统计,7月广州住宅租金为50元/平方米/月,较6月的49.8元/平方米/月,环比微升0.4%;热门租金段主要集中在1500-3000元和3000-4500元两个区间段内,成交占比分别为32%和33%;两房和三房户型在7月继续受到租客的追捧,成交占比分别达37%和34%。在深圳,机构数据也显示,成交量虽然大涨,但租金相对平稳。58安居客截取了珠三角区域9个城市的线上租金表现,总体来看深圳、广州两个一线城市7月并没有出现租金上涨趋势。

  21世纪经济报道记者抽样调研也发现,本轮租金上涨在北京表现最为明显。也就是说,除了规律性因素以外,北京租赁市场租金上涨背后的成因是复杂的。贝壳找房首席经济学家杨现认为,供给减少和需求升级是北京租金上涨的主要原因。消费者对更好居住品质的追求使普租需求向长租公寓迁移;政府对租赁市场的整顿与规范使得市场可租房源的暂时性减少,在一定程度上加剧短期供需矛盾;外围城区租赁空间的减少导致租赁人口向租金高的内城区移动。房东预期受市场影响而增强。这些因素相互叠加导致上半年租金上涨,但上涨并不是可持续的。

  另外,值得关注的是,受大兴火灾事件影响,2017年12月新增挂牌租金水平环比明显上涨3.2%,此后议价空间亦有明显收窄。据贝壳找房数据显示,随着毕业季临近,2018年5、6月两月,新增挂牌租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%,议价空间进一步收窄,6月降至3.7%,为2017年以来最低水平。

  租赁市场结构升级与机构抢房

  在北京租金上涨诸多成因中,北京租赁市场结构升级以及机构抢房是近年来租赁市场出现的新特点。

  近年来,北京市加强租赁市场监管,集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源明显减少。为了保障租客租住的稳定性及租金的平稳运行,北京市对于“黑中介”、“二房东”的打击与查处持续进行。按照相关要求,部分不合规房源下架,导致了新增挂牌房源数量的下滑,使新增客房比保持高位。

  8月16日,我爱我家集团市场研究院院长胡景晖向记者表示,“房租上涨符合租赁市场升级趋势。北京拆掉不少不合格建筑,并对人口结构进行升级,这进一步加大高端租赁市场需求,而中低端租赁市场已经逐渐萎缩。”另外,胡景晖认为,机构抢占房源也会促进房租上涨。

  夏磊认为,当前,很多长租公寓运营,都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下,激进的拓展房源、抢占市场。“某公寓创始人曾表示,公司即将完成新一轮融资,而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张,甚至不计成本。如此激进的房源获取方式,必然推升全市场房租价格。与争抢房源、房租上涨相伴而生的,是运营机构的经营风险。在激进扩展期囤积的房源,底租可能过高,面粉与面包价格形成倒挂。经营管理不善、融资成本偏高的租赁机构很可能没有足够的现金流来覆盖成本,构成实质性违约。最终留下租赁市场的一地鸡毛。”

  不过,一位不愿透露姓名的长租公寓创始人并不赞同此观点。“现在房源端供给不畅,企业也处于非常难受的状态。即使房租有所上涨,也不是企业的主观行为,而是被动上涨,就像面粉涨价了,面包也会跟着涨价。”

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,今年房租上涨不排除是部分中介机构的炒作,尤其是一些从事分散式品牌公寓的中介机色,为了能够将手中的房源以更高价格出租,往往会在市场上释放房租上涨的信息,这种炒作租金的行为需要政府予以严惩。

  易居研究院研究总监严跃进也建议政府针对租赁市场进行管控。“对于当前租赁市场的价格来说,确实是需要管控。其实住建部以及包括郑州等城市,实际上都强调了对租金的管控,但是对于管的具体操作体系还没有建立。所以说后续房地产市场的价格管控中,租金管控也是一个很重要的内容。尤其是发展租赁市场的过程中,租金的定价方面还需要研究,进而形成一个市场化和具有保障属性的租金定价机制。”


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