2021年的楼市：普通人能不能买房？

2020-12-30 15:00:17 点击评论

上海高金与嘉信理财发布了一份财富报告，年收入满足12.5万至100万，可投资财富在700万以下的，被定义为“新富人”。如果按照这个标准计算，就意味着月收入需在一万以上，再加上一定的积蓄，或者有可支配的投资款，才算是达标。

虽然这些年，富人的评判标准各有不同，但是在当下，富裕就意味着俩字：有房

要知道，经过20年以来的高速增长，我们的房产市值已经逼近了300万亿元，百姓7成以上的财富跟房市有关，按申万一级行业中23个行业来划分，有12个受房地产直接影响。可见，这部分人的最大特点，就是至少有一套房，不管按揭还是全款，不管地段好或是坏，房产是这类群体的标配。

但话说回来，直到今年我们才知道，原来14亿国人中，就有6亿中低收入及以下人群，他们平均的月工资也就只有1000元左右。除此以外，更有其它相关数据统计，目前月收入低于5000元的人占据总人口的90%份额。这意味着， 20%人掌握80%的财富正慢慢变成现实，大部分人想在城市不得安家，没有房产，农民工、大学生就无法扎根在城市里，他们的子女也没有办法享受到优质教育的辐射。

那么问题来了，2021年的楼市将会怎样？到底普通人能不能买房？很多人都非常期待这个答案。众所周知，随便说的话不会让人信服，但哲学上有一句话是：透过事物看本质。

最近，楼市出现的3个现象受到大家关注，其中一些还是首次出现房价、房租走势出现明显背离。从统计局发布的11月70城房价涨跌变动来看，二手房价数据，44城同比上涨，26城房价同比下跌，涨幅主要集中在一二线城市，楼市仍旧是大分化走势。相比之下，整个租房市场却是颇为惨淡，公寓爆雷事件牵连了上下游市场，租金也创下2019年1月以来的新低。

诸葛找房数据显示，11月，全国40大中城市租金挂牌均价为34.71元/平方米/月， 40个城市，下跌了31个。最典型的当属深圳，房价房价出现明显背离，相比一年前，深圳房价上涨了14.6%，而房租却下跌了8.26%。房价涨了，房租跌了，当这个矛盾出现在大部分地区时，往往意味着楼市价格脱离价值，市场泡沫正在加剧。

房价“只涨不跌”预期改变。据统计，到10月底，全国100城中有64个住房库存同比正增长，不仅如此，当前的规模已经保持了连续23个月增长的趋势，库存压力明显。很显然，很多人并不着急着买房，按照过去的思维，如果认为房价之后还会涨，砸锅卖铁也会想办法买，但现在明显不是，说明人们对价格永涨的心态已经动摇。

重点是，这仅仅是新房，不是二手房。伴随着房企降负债，持续增加的供应量必然会面临高库存风险，到那时候，越想低价去库存，购房者反而越乐于观望。

11月的居民消费价格（CPI）公布，同比出现了0.5%的负增长，这是十年来第一次为负数。有人就反驳了：负数？没看到房价还在涨吗？没错，房价涨得确实很高，但房价不在CPI统计范围内。它代表了衣食住行，也就是人们买某类东西花钱越多，该商品在CPI中占的权重越大。但仅有房租成本，与买房无关。

针对这个问题，央行前行长、财政部原部长等连续表态：通胀必须考虑房价。这是近年来首次出现的情况，如果把房价纳入通胀，那就意味着货币和楼市调控的政策会跟进收紧，只要楼市有什么风吹草动，都会一致打压不让房价上涨。所以，虽然表面上高层是顾及无房者的感受，实际上却预示着楼市风向的改变：房价大涨已经是不可能。

其实，这些现象不是特意的“人为制造”，其背后是国人“不缺房子”的客观事实，而且，官方的报告算是着实了。

报告显示，我国城镇居民的住房拥有率96%，有两套住房的占比31%， 3套及以上住房的10.5%，家庭户均住房为1.5套。等于说，就只有4%的家庭没有住房，很多人都说这个数据是被平均了，但现在看来，并不符合事实。

如果说无房者被有房族平均的话，也只有这4%算是，那大部分家庭至少有1套房，而现在户均1.5套房，又远超国际1.1套的平均水平。一句话，不但中国住房总量不缺，而且是明显过剩，但百姓却没钱买。

更重要的是，我国的房屋空置现象还蛮严峻的。

从国际划分的几个等级看，房屋的合理区间是5%-10%，危险区为10%-20%；严重积压区达20%以上。目前为止，我国还没有官方数据发表过相关数据，但此前几个机构也发表过相关数据，比如：

中财办陈锡文用中国电网的数据作为依据，认为中国空置率在11%-14%之间，这个数据稍微低于日本；西南财大中国家庭金融调查与研究中心的报告，在2017年住房空置率方面，一线城市为16.8%，二线城市22.2%，三线城市21.8%。如果以此为基础，到了几年之后的今天，住房建设越来越多，这个数字也会上升。

基于此，无论哪个机构的数据看，中国住房空置率都不在合理区域，住房已经出现明显过剩。但对于那些所谓被平均的对象，现在一套房少则百万，多则千万，这是月收入几千元的家庭所不能承受的。难道“刚需”就不配拥有住房吗？

房说君有话说，显然不是。从国家持续不断地对楼市调控来看，最终的目标都是要实现百姓安居乐业。人民日报也曾表示，要实现全民的住有所居。

总而言之，不管是房价上涨、房租下跌，高库存，物价水平，还是今明两年大力发展的租赁住房，房地产税等措施，都是应是楼市长效机制的组成部分。从国家角度看，迈出了第一步，就是“房住不炒”决心的体现。

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