何为工抵房？

2021-10-22 10:51:54 点击评论

何为工抵房？

工抵房全称为“工程抵押房”，按照最学术性的解释，其是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或建筑商、材料商等进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）产权或使用权。

“每家公司叫法不一样，但通俗讲就是用房子来冲抵工程款。”某工程公司负责人告诉观点地产新媒体，中国房地产过去作为一个高杠杆行业，工抵房的存在早已有之，“不能算普遍，只能说很常规的操作”。

但其称，工抵房在近年来确实越来越常见，不少开发商都愿意用这种方法来拉长账期，“在减少现金流流出的同时，也算达成了当期的销售额”，算是一举两得。

房地产开发商现时最关心现金流，房子让出一部分利润来冲抵工程款，来变相达到融资或干脆回笼资金，工程公司也不得不接受。

早前，各种超长期的商业承兑汇票也是可选项，但人们已经从某大型房企暴雷中吸取到教训。“我们其实比较被动。”

“现在除了工抵房，工程公司也不大接受别的方式，因为别的方式基本都是套路。拿到工抵房，就算房子卖不出，起码还有个房子，别的方式基本到最后是一头空。”他表示，工抵房最大的风险，是开发商完成销售但却将房款挪用，就是赖账。但这种情况很少。

总的来说，工抵房是一种麻烦，但是也被工程公司视为回收工程款的最终保障。

据了解，如何处理工抵房在业内并没有一套标准规则，合同怎样写、房子如何出售等要靠工程公司和开发商具体商讨。

上述工程公司负责人透露，按他们的做法，工程公司在拿到抵押房产后就要网签锁死产权，出售的话就会自找渠道售卖，或者继续委托开发商进行降价出售。

“一般合同是要求拿到预售的两个月内付款，会给时间开发商出售。”工程公司也急需现金流，他提到，除非工程方资金雄厚，否则一般企业收房后就会立刻想办法卖掉。

价格方面，就主要看工程公司和开发商是否有提前约定，“一般都会提前订好价格或折扣。”该人士说，在提前签定工抵房协议的情况下，折扣力度会比较大。

如果到最后一刻迫不得已，“大房企正常情况下打9折，某些开发商为了快速套现可能8折或更低价抵押给工程方”，而工程公司就会再降一档出售，“这个具体看工程公司对行情的把控。”

在出售过程中，虽然前期工程公司通过网签锁定了产权，但一般也会承诺找到新买家后进行一次更名。也有案例显示，工程公司或开发商没有要求进行网签，这样工抵房的出售就更加容易了。

对购房者来说，在购买工抵房的过程中，一般也是跟开发商签订合同，购房资金打进由开发商设立的，并由工程方和银行监管的账户。一套流程下来，才能保证购房者所购的工抵房能顺利实现网签备案，保障自己的权益。

另外，开发商打算直接用房子抵扣工程款，不再付现金。那么工程公司在拿到工抵房后，就会直接办理过户登记手续，获得了房屋所有权证（针对现房）。此时，购房者是与工程公司签定购房合同，而交易也变为二手房交易。

地理位置不好户型差、交易过程可操作空间大、容易产生法律纠纷，这些都是工抵房的风险，但其胜在足够便宜。因此亦有开发商借工抵房之名，行降价促销之实。这就需要用慧眼去识别。

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