热点丨2021年这些城市房价可能出现较快上涨

蒙眼买房的时代已经过去，不同城市的楼市正处于严重分化过程。

整体看，2020年以来房价仍然处于稳定上涨状态，尤其是一线城市的二手房涨幅明显。

国家统计局11月数据显示：

一线城市新建商品住宅销售价格比去年上涨3.9%，二手住宅销售价格同比上涨8.3%；

二线城市新建商品住宅销售价格比去年上涨4.2%，二手住宅销售价格同比上涨2.1%；

三线城市新建商品住宅销售价格比去年上涨3.8%，二手住宅销售价格同比上涨1.5%。

中国正在进入城市群发展阶段，这对房地产来说意味着新的机会，但由于城市群发展还处于前期阶段，叠加楼市周期及调控等多重因素影响，当前，不同城市的房价表现出较大差距。

深圳近五年二手房价格大涨84.70%

阶段性涨价或者偶尔涨价一般比较正常，能够连续多年持续上涨，则说明房价具备坚实的基础。

根据统计局数据，2015年至今，房价涨幅最高的城市分别是合肥、南京、广州、无锡、厦门、武汉，这些城市无论是新房还是二手房，其涨幅均居于全国前列，比如，武汉，其新房价格涨幅67.7%，二手房价格涨幅45.8%。

过去五年，新房价格涨的最快的是西安，涨幅达80.40%，西安房价近年来较猛，近乎翻倍。值得注意的还有深圳，除了各种抢房难现象，深圳二手房价格在过去五年也近乎翻倍，涨幅高达84.7%，绝对是楼市最热城市。

近五年房价涨幅TOP10城市

数据来源：国家统计局（2020年11月房价相较于2015年11月房价的涨幅）

此外，社科院日前发布了《中国住房大数据分析报告（2020）》，根据纬房指数，样本城市中，有30个城市房价可能已超过2018年1月以来的高点，其中包含一线城市1个，二线城市5个，三四线城市24个。宏观大环境、城市自身供给不足、城市经济基本面出现了重大利好等是房价上涨的主要原因。

年初疫情黑天鹅不仅对经济产生影响，也深刻影响着房地产，有一些城市虽然受到疫情影响但仍然表现良好。

从下图可以发现，过去五年涨价最快的城市中，深圳、广州、无锡、西安等城市的房价同比去年仍然保持较高增长，尤其，深圳是唯一的二手房价格超过两位数字增长的城市，涨幅达14.6%。

2020年11月房价涨幅TOP10城市

数据来源：国家统计局（2020年11月房价相较于2019年11月房价的涨幅）

从近一年的房价变化看，银川、唐山、徐州等城市的新房价格涨幅均在两位数以上，二手房价格涨幅也位居前列，这些城市要么是补涨，比如银川，近两年房价开始上涨，而此前几年房价几乎没怎么变化，2020年银川房价在5000元至7000元左右，要么是土地供给较少，比如唐山，徐州房价上涨则主要受城市建设利好不断的影响。

不过，在楼市严控下，房价涨幅居前的城市已经开始收紧。9月，银川和唐山相继发布调控新政，比如银川明确对房地产市场提出加强调控，抑制房价过快上涨。10月徐州发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，规定备案价格一年内不得调整。

根据纬房指数监测，从2019年10月到2020年10月，9城市居样本城市年度涨幅前列，年涨幅在10%以上，分区域看，最多的是长三角区域和苏北区域，分别有3个城市，其余包括大湾区城市2个，京津冀城市1个。

牡丹江房价近五年下跌1.5%

既然城市越来越分化，那么说完涨价的城市，我们接下来说说房价下跌的城市。

先来思考一下，有没有一个城市，是无论如何都不能碰的？

答案是有，这个城市就是牡丹江，2015年至今，楼市经历了一轮全国性的普涨，只是涨幅有差别而已，而牡丹江是唯一一个房价下跌的城市。

根据统计局数据，2020年11月，牡丹江二手房房价比2015年跌了1.4%，不仅如此，这种下跌趋势还在持续，牡丹江二手房价格比上月跌了0.5%，相较去年同期，牡丹江的房价更是下跌了9.5%。

不仅是牡丹江，有很多城市的房价已经从高点下跌。

根据社科院纬房指数监测，从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，最高城市下调幅度达46.9%，从高点下跌的城市总计有13个。

最高房价时点及跌幅分布表

数据来源：纬房大数据库

这些城市在区域分布上有什么特点呢？如果从城市群角度看，从高点下跌的城市主要聚集在京津冀，其中，跌幅最大的廊坊，房价下跌近一半，达46.9%，天津房价也下跌了21.8%，北京下跌了15.8%，保定下跌了13.8%。

对于这些城市房价下跌的原因，主要有两类，一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约3年半；另一类是2018年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约二年半。

从近一年的数据看，房价下降的城市还在增多。根据统计局数据，有9个城市的新房价格比去年出现轻微下跌，有26个城市的二手房价格比去年下跌，其中，新房最大跌幅2.5%，二手房最大跌幅9.5%。

房价下跌最狠的城市除了牡丹江，就是四川南充，这些城市可能是受疫情影响，楼市降价促销，而且当地供应较多，所以价格出现下跌。不过，这些降价城市鲜少有共性，比如，从南北角度看，在9个新房降价的城市中，有5个城市来自南方，在26个二手房降价的城市里，13个来自南方，相对均衡。

2020年11月房价下跌TOP10城市

数据来源：国家统计局（2020年11月房价相较于2019年11月房价的跌幅）

2021年大城市房价会上涨吗？

影响房价的因素很大，最重要的一个因素就是人口。

然而，一个残酷的事实是中国城镇化已经开始减速，涌向大城市的人群正在减少。据国家统计局数据显示，我国流动人口总数量自2014年达到峰值2.53亿人后，已经连续5年呈下降趋势，2019年仅余2.36亿人。

流动人口减少意味着购房需求减少，城市之间的抢人大战会更加激烈。12月18日，苏州市政府发布《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，旨在吸引更多人才流入苏州。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为：“从苏州市每年统计公报来看，苏州2019年常住人口新增2.83万人，同比2018年增长0.26%，创2016年以来新低。为保障人口规模，利用城市自身及长三角区位优势，苏州放宽落户条件势在必行。”

而据贝壳研究院统计，截止2020年12月21日，全国共计46城69次出台落户类政策，其中全面放宽的城市约占47.8%，可见人才抢夺之激烈。

谁能赢得人才，谁就能获得经济的高速发展，当然楼市也会欣欣向荣，不过，高房价无疑会抑制人口增长，正如上文提到的当前房价增长最快的城市主要是一线城市的二手房，中国房价上涨的压力还在一线城市，如何平衡人才和房价的关系是大城市面临的课题。

不过，解决好大城市住房突出问题也被列入了明年的重点任务，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，大城市住房供需矛盾和住房问题比较突出，从2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈，但2002年到2017年房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群区域，反映出住房和人口分布存在错配。

对于明年楼市，普通人可以有什么预判吗？整体稳定背后，也许还有新的趋势性变化。

纬房研究院认为，预计2021年，中国住房市场以稳中趋降为主，少部分城市仍可能较快上涨。具体来说，一二线城市以上涨为主，部分一线城市及热点二线城市房价可能出现较快上涨，三四线城市以下跌为主。

社科院预测，2021年中国楼市总体有望延续平稳，全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高。房地产开发投资同比增速也将会降至7%左右。

倪鹏飞表示，从空间类型上看，存在四类机会区域：

一是人口集中流入的地区还存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；

二是人口重多、经济发达的二线城市及周边区域城市；

三是人口重多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；

四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。

但同时，他提醒，存在四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。