项峥：土地财政风险加大

2013-09-06 00:00:00 点击评论

■项峥

在全国财政收入增长放缓情况下，土地出让收入的重要性凸显。数据显示，1~7月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降1.4%，但土地成交价款同比增长14.7%。考虑到土地出让收入高度依赖于房地产市场走势，而房价运行则要受到宏观经济环境和微观购买能力的双重制约，未来土地财政的可持续性堪忧。

当前房地产运行风险较大。虽然年初以来，我国主要宏观经济指标稳中回落，但房地产行业走势良好。1~7月，全国商品房销售面积增长25.8%，房地产开发投资增长20.5%；7月末，全国70个大中城市中，价格环比上升的城市有62个。当前房地产行业与宏观经济运行的背离，突出反映了房地产商品属性明显让位于投资属性的运行特征，蕴涵了较大的风险。一方面是市场两极分化严重，一线市场房价上涨压力不减，三线、四线城市有可能面临崩盘的风险；另一方面是市场需求结构变化较大，受一线城市高房价制约，住房刚性需求增长放缓，改善性住房需求成为市场主导，但主要通过住房置换形式，一定程度放大了商品房交易量。总体看，商品房交易越来越呈现出“击鼓传花”的运行特征。

宏观经济环境不稳和微观购买能力下降将对房价上涨形成制约。从根本上说，房地产行业发展离不开宏观经济环境的稳定。作为重要的实体经济部门，房地产行业是社会资本形成的重要组成部分，与其他行业存在内在的相互制约关系。比如，企业需要商品房作为重要的生产资料，要记入企业的生产与管理成本。房价高位上涨，势必增加企业成本压力，对本已处于生产过剩的制造业而言，更是雪上加霜。上半年，全国制造业投资增长17.1%，低于固定资产投资增速3个百分点。不仅如此，个人是住宅市场的主要需求方，其购买能力也是制约房价上涨的重要因素。上半年，全国城镇居民人均可支配收入增长已经放缓，相对于高房价，房价收入比也远远超过国际公认的合理水平。特别是住房租赁市场租金与房价虽然同步上涨，但涨幅明显落后于房价走势。按一线城市的住房租金和房价大致匡算，出租的投资收益不到2%，远低于银行存款利率。由于住房租赁市场竞争充分，市场参与主体众多，住房租金大致趋向均衡价格，由此也会形成制约房价继续上涨的向下拉动力。

当然，房价继续上涨存在种种压力，并不代表房价立即回落。一线市场的改善性住房需求，往往以先出售持有物业以获取购置更佳居住条件住房的价款，这不仅放大了住房的交易量，而且也对高房价形成一定支撑。还有房地产开发企业以高价购置土地，楼面价格上涨，也在维持并推动周边区域房价高位上涨。只不过房价的每一次上涨，需要投入更多的资金来维持，这好比庞氏融资，泡沫终归有破裂的一天。

经济转型发展，必须要破除对房地产的高度依赖。否则所谓结构转型、创新发展就会是空话。从这一点看，土地财政能否持续，关键并不在于房价高低，而主要取决于经济转型发展能否给土地市场带来正外部效应。如果宏观经济环境恶化，企业生产投资意愿不足，而住宅投机盛行，那么土地财政将面临极大的风险。对此，应有清晰认识。

（作者系房地产评论人）

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