住房制度体系的三个新动向健全城镇住房制度

2014-03-21 17:00:00 点击评论

摘要：《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》近日出台，这也是近几年来中央着力推进新型城镇化的一个文本结晶，同时也是去年12月中央城镇化会议精神的落实和细化。

房地产业依托于城镇化进程，而城镇化也需要房地产提供空间。正如《规划》所言：目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。与之相适应，房地产业也具有较大发展空间。国际经验表明，在城镇化率达到70%之前，一国很难爆发房地产泡沫并崩盘。

在《规划》中，部分内容直接与房地产相关。尤其是在第七篇“改革完善城镇化发展体制机制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城镇住房制度”两个章节。这是1998年房改后，国家文件中首次对住房制度简要而系统的管理思路方面阐述。“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。”

去年“国五条”之后，官方文件中很少提及房价，尤其是两会政府工作报告中，自2005年以来首次不提房价。而这里，“房价”重新现身，“房价与消费能力基本适应”，换一种说法就是“促进房价基本合理”；再换一种概念，就是“房价收入比”基本合理。根据易居研究院的测算，2013年全国城镇房价收入比为7.3倍，略高于6-7倍的合理区间。当前，固然不必担心房价大泡沫，但还是希望未来几年房价收入比能够继续回落一些。

“健全城镇住房制度”这个章节表明未来住房制度的核心内容。

其一，“健全住房供应体系。加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。”

住房供应体系，总体来说就是“双轨制”，政府管保障房，市场管商品房。保障对象界定为城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭。保障方式以租为主，经济适用房这类的产权房将被淡化。另外，除了一手房市场外，还提出大力发展二手房市场，以及住房租赁市场，表明国家对于后二者的重视程度将不断增加。当前一线城市，二手房交易量已经超过一手房，而住房租赁市场中类似群租房、中介操纵租价等不合理、不合规现象，将被官方更多关注并加以治理。

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