京津冀一体化提速环京楼市 或抑制京房价上涨

　　春江水暖鸭先知。京津冀一体化的国家战略刚刚启动，环京楼市已经开始躁动。

　　据称，北京市政府和国家发改委已经启动京津冀协同发展战略研究，将以北京、天津为双中心，包括保定在内，几乎所有邻近北京的区域都在试图成为“京津冀一体化”的先锋营，从而构建“两核多点”格局。在此利好消息影响下，环京区域楼市迎来一轮急速发展，相关概念也随之持续升温。

　　环京楼市升温

　　京津冀一体化将人们的视线转移到保定、香河、固安等环京城市，不少在北京买不了房的“北漂”一族把购买“环京房”提上日程，北京周边城市楼盘再次升温。

　　近日记者采访发现，保定部分新盘出现捂盘惜售的情况，部分楼盘“封盘”后再开，价格就涨了500元/平方米。“近期在售房源的部分优惠条件会逐渐取消，从下周开始每平方米单价会上涨200-300元”，位于保定某在售项目销售人员告诉记者，近段时间内项目销售状况较好，单日交易量比平日翻番，成为涨价的主要推手。

　　与保定楼市的“突然火了起来”相比，早就开始发掘北京市场的燕郊、香河、固安、涿州等环京城市的楼盘，也因“京津冀一体化”再次升温，价格相较去年年底上涨1-2成左右。据燕郊天洋城四代售楼处的工作人员介绍，该项目于2012年底第一次开盘，均价在7000元/平方米左右，去年8月涨到10000元/平方米，而现在均价在12000元/平方米左右。固安金海城的售楼员则说，去年年底，固安商品房均价在7500元/平方米左右，目前的均价在8000元/平方米左右。“京津冀一体化后，我们这里是生活区。东边和廊坊相接的地方是物流区，西到涿州有一个大型服装仓库。”售楼员如是说。

　　随着京津冀一体化概念的持续升温，即将在4月10日召开的北京春季房展会将在今年加大天津和河北的展位，与往年相比，天津与河北组团参展的企业和项目也大幅增加。据北京房展调查显示，有近四成的购房者有意在北京周边区域置业安家。在“环首都经济圈”所涵盖的13个城市中，燕郊、廊坊、香河、固安、涿州等是目前发展较快的区域，石家庄、张家口、秦皇岛、承德、武清、滨海新区等地将成为新一轮置业目的地。

　　需求外移

　　“长期来看，京津冀一体化必然带来房地产业的融合。”北京房展组委会秘书长郑向东近日表示，因为交通、经济等因素的影响，天津、河北和北京三地经济还没有达到一个高度融合的状态，随着交通条件的改善，三地会逐渐实现高度融合。

　　随着三地的融合、交通的贯通以及产业的迁移，将为天津、河北等地带来大批企业进驻、产业升级、经济腾飞，加之交通配套的全面打通，天津及河北地区的城镇化发展将迎来前所未有的高潮。

　　国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成认为，首都经济圈将以北京、天津为中心，这和最初的以北京为中心的概念不同，这意味着河北全省将纳入首都经济圈。据了解，目前，包括保定、承德、廊坊在内的多个城市，都已经针对承接北京功能转移和产业转移做出预案。

　　比如，涿州市引入301医院等北京优质医疗服务资源，北京新发地农产品批发分市场落户高碑店，北京动物园服装批发市场迁入白沟新城，建设无缝对接的京津客运站，围绕北京新机场建设空港产业园；张家口借助申办冬奥会的契机，力推京津冀交通一体化，提前为承接京津两地“溢出”的产业铺平道路；廊坊则依赖背靠核心区的地缘优势，围绕首都新机场建设，进行产业布局。

　　各个城市应该怎样去找到适合自己的产业支撑？中国城市规划设计研究院副院长李迅认为，要根据城市的资源禀赋，即本身的资源优势和区域优势，在产业转移升级过程中，还应该注重市场与政府的角色定位。中国房地产学会副会长陈国强也表示，为京津冀三地做一个清晰明确的城市功能定位，是实现京津冀一体化的关键，要明确不同区域的不同分工，以确立每个城市的不同职责。

　　加速郊区化

　　事实上，随着北京市城区市场的饱和，在过去相当长一段时间内，北京楼市郊区化趋势已经非常明显，新盘供应主要集中在五至六环，甚至六环之外。业内人士认为，京津冀一体化的推进将使得北京高房价溢出效应更加明显，未来在北京周边地区置房的人数将增多。

　　据统计，对于承接产业转移的河北来讲，住房需求增加将更加明显，一是北京人口的迁移如外迁央企的员工住房、非京户籍的人口迁进河北的住房，目前确定廊坊对接央企的外迁，预计未来廊坊至多可接受97万的人口。二是河北在基础配套设施完善后自身城镇化率提升时新增城镇人口的住房需求，粗略测算，河北省从目前城镇化率46.8%到2020年实现60%的目标，将新增1200万的城市人口，7年时间相当于再造2012年一个大保定市的人口规模。

　　陈国强表示，如果京津冀一体化能够成功实现，其对北京房价或许有不小的影响。随着人口及产业的分流，北京城区的购房需求或将大大减少，需求的外溢能够有效释放城区空间，供需矛盾将大大减弱。如此一来，随着需求的减弱，北京房价的上涨动力必然面临不足的状态，更多的人被吸引到天津或者河北购房。

　　国家行政学院经济学教研部主任张占斌也指出，京津冀一体化协同发展对老百姓来讲有很多好处，如三地交通设施先行，北京的地铁可能延伸到周边河北一些城镇，另外，打造一小时都市圈，京张铁路、京承铁路、京唐铁路、京石客运专线高铁的建设都会加速北京和河北的联系。由于产业和人口重新进行了调整和配置，可能更有助于老百姓就近就业，或者低门槛就业、低门槛创业，有助于服务业和新的产业发展，同时，由于有不少人不一定非得在北京城里工作，可以分散到北京周边或者河北省的一些城市，也可适当抑制北京房价上涨。

　　□河北项目

　　廊坊孔雀城·大公馆

　　项目位置：廊坊市广阳区北凤道与永兴路交口。销售价格：均价10500元/平米。

　　主力户型：170-350平米3至4居。

　　项目特色：项目占地7万平米，万达、家乐福等大型商超均在周边，且有多家豪华餐饮、大型休闲娱乐场所等。

　　最新动态：目前在售1、3、5号楼，全款支付可享9.7折，贷款9.9折的优惠，预计2015年9月入住。

　　天洋城

　　项目位置：燕郊迎宾北路神威环岛东侧。

　　主力户型：1、13号楼户型面积为60平方米西向一居，75平方米西北向两居，89、90、93平方米南向两居，100平方米通透两居以及121平方米边户型通透三居。2号楼两单元，两梯四户，户型产品为93平方米南向两居，118平方米通透三居以及121平方米边户型通透三居。三栋楼均价12500元/平方米，总价约75万/套起。

　　跃界花园

　　项目位置：廊坊市科技谷凤仪道与紫杉路交口。销售价格：均价9500元/平米。

　　主力户型：独有的5.6米层高，买一层得两层。

　　项目特色：准现房70年大产权，南北通透户型，使用率约185%。绿化率45%，经典巴洛克园林，充满浓郁“文艺复兴”时期艺术气息。

　　最新动态：一期现已售罄，二期新品将于4月面市。

　　首尔甜城

　　项目位置：京东燕郊燕顺路东侧，紧邻幸福河。销售价格：住宅均价12000元/平米，MOBO国际中心均价8500元/平米。

　　主力户型：户型为78-130平米纯住宅；40-140平米MOBO国际中心。

　　项目特色：项目依托总投资约60亿美元的首尔园项目，打造幸福城邦。

　　最新动态：住宅35号楼和MOBO国际中心2、4号在售。

　　中骏·四季花都

　　项目位置：位于燕郊经济技术开发区。销售价格：待定。

　　主力户型：65-75平方米两居，89-110平方米三居，125平方米四居。

　　项目特色：项目南邻“全国最大城市公园”——68万平米燕郊植物园，东侧及北侧紧邻规划中720万平米燕郊滨河森林公园生态走廊，西接燕郊迎宾路。项目一期仅16栋建筑，精装修，预计2016年入住。

　　华银·天鹅湖

　　项目位置：京石二高速广禄庄出入口5公里处。主力户型：洋房部分户型面积为112-160平三居赠庭院，赠送面积为90-180平米小院，均价8500元/平，总价约90万/套起；其余平层面积为97-160平的三居，均价7300元/平，总价约75万/套起，洋房均为精装修。叠拼别墅130万元/套起，面积为190-227平不等，4-8层不等，购房赠送90-180平超大私家农场和观景露台。

　　恒大名都

　　项目位置：安次建设南路与南龙道交口南行1000米路东。

　　销售价格：5688元/平米起。

　　主力户型：58-145平方米，一居到三居。

　　项目特色：项目拥有五星级豪华会所、恒大影城等国际级顶级配套，国家一级资质恒大金碧物业的贴心服务。

　　最新动态：预计月底，开盘楼座为3、4、7、10号共计四栋楼，开盘购房即享8.5折。

　　永定河孔雀城大湖

　　项目位置：北京大兴野生动物园南。销售价格：550万/套起。

　　主力户型：联院产品面积250-280㎡，大院产品面积390-500㎡，赠送花园层、双车位、露台、庭院等。

　　项目特色：项目占地6.6万平方米，规划建筑39栋低密大院，皆是法式风情庭院建筑，并依托13万平方米大湖公园、9大湖岸主题活动区，实现美国湖居生活。

　　永定河孔雀城剑桥郡

　　项目位置：固安大广高速（固安出口）西侧。销售价格：均价8500元/平米。

　　最新动态：3月8日开盘海德花园，户型为68-88平米2-3居室。当前康桥别院和剑桥公馆在售，最低价7600元/平米，均价8500元/平米。剑桥公馆面积78-117平米，户型为2-3居，两梯4户。

　　香河：鸿坤·罗纳河谷

　　项目位置：香河天下第一城西侧。销售价格：待定。

　　项目特色：鸿坤·罗纳河谷是45万平方米墅镇型的精质低密住区，产品类型以独栋为主，二期在不破坏墅区宜居氛围的前提下，为追求生活品质的年轻阶层打造了少量洋房类产品。

　　鸿坤·理想湾

　　项目位置：涿州东站西侧300米。

　　销售价格：7000-8000元/平米，均价7400元/平米。

　　主力户型：60-200平米的1-4居；叠拼180-200平米。项目特色：项目总体规划用地588亩，有高层36栋、洋房33栋、叠拼22栋，分四期开发，总套数4986套。

　　最新动态：目前，一期23、27号楼在售，主推户型为63平米一居、126平米四居，目前项目为排卡阶段，有1万抵5万，以及全款9.7折，贷款9.9折的优惠。