又一城“双限”松绑，政策宽松能否激活楼市？

2022-04-12 10:05:11 点击评论

“4月11日，苏州试探性为楼市松绑，限售及限购政策均有松动。

先来看政策内容：

二手房限售5年调整为3年，新房限售年限不变；

非本地户籍在苏州买房，社保（个税）累计满2年即可，不再需要3年内连续缴满2年；

外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。

三条政策均于4月11日正式实施。

虽然细则尚未出台，但苏州楼市松绑的消息一时间成为业内热议的话题。

截至目前，至少有9个城市放开“四限”，行业下行周期之下，全国城市更像是一盘棋，即便是GDP超2万亿的苏州也不例外。

2022年以来，无论是中央还是地方频出的政策，稳地产的信号明显，但成交层面并未出现明显拐点，如何有效激发市场热度？成为后续跟进城市思考的问题。”

无论是新房市场，还是二手房成交数据，自去年四季度以来，苏州都处在持续低迷的态势下。

今年3月，苏州部分银行首套住房贷款利率降至4.6%，与LPR利率持平，实际也透露出市场的压力。

此次放松二手房的限售，加上金融信贷政策的宽松，对于修复市场信心，释放出积极的市场信号。此外，限购门槛放宽，降低外地人买房的门槛，对于增加苏州外来客户购房需求有一定的促进作用。

放眼全国，恢复市场信心，是如今各大城市房地产市场的当务之急。

2022年以来，中央密集表态稳地产，郑州、福州等放松“四限”调控，昆明、惠州等财税刺激托市，目前已有至少60个城市出台相关放松政策。

不过，稳地产政策效果并不明显，房地产下行趋势仍在延续。

CRIC数据显示，3月，100个重点监测城市商品住宅成交面积2584万平方米，环比增长33%，但同比跌幅扩至51%。

原因在于，目前房地产市场面临市场透支、需求透支以及信心透支三大问题，现有稳地产政策力度尚未触及到市场需求及购买皆透支、市场信心缺失这些根本问题，实难扭转市场持续下行的趋势。

此外，苏州新房和二手房市场均面临着较大的库存增长压力。CRIC数据显示，截至2022年3月末，苏州新房库存共80680套，去化周期达到13.8个月，创下2021年1月以来新高；二手房库存方面，通过查阅中介平台数据，苏州市区二手房库存量超6万套。

正因如此苏州此次关于“外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房”的内容，对促进改善需求释放有较为积极的信号。

实际上，当前各大城市大量改善性需求被压制，主要原因在于限贷政策影响。

以苏州为例，目前未还清首套房贷款的二套房首付比例普遍在8成左右，这在全国都处于高位，如果能在限贷方面接力放松，下调二套首付比例，对于二手房和新房的成交促进作用将更为明显。

2021年，改善性需求相对坚挺，据CRIC重点监测的 194个样本城市成交结构数据显示，三房成交套数占比高达54.5%，四房成交占比稳步提升至20.7%。

但受限贷政策影响，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是达到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出压力，大量改善性需求被压制。

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